Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre des terres agricoles, une exploitation ou une propriété rurale, une question revient fréquemment : est-il obligatoire de passer par la SAFER ?
La réponse est claire : non, un propriétaire n’est pas obligé de confier la vente de son bien à la SAFER.
Il peut vendre directement ou faire appel au professionnel de son choix. La SAFER peut intervenir dans certaines transactions, notamment au titre de son droit de préemption, mais cela ne signifie pas qu’elle doit obligatoirement être chargée de la commercialisation du bien.
Quel est le rôle de la SAFER ?
Les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural, plus couramment appelées SAFER, exercent des missions d’intérêt général sur le marché foncier rural.
Elles interviennent notamment pour :
- favoriser l’installation, la réinstallation et le maintien des agriculteurs ;
- accompagner le renouvellement des générations, notamment l’installation de jeunes agriculteurs ;
- consolider les exploitations agricoles qui ont besoin d’atteindre une dimension économique viable ;
- améliorer la répartition parcellaire des exploitations ;
- protéger les espaces agricoles, naturels et forestiers ;
- contribuer au développement équilibré des territoires ruraux.
La SAFER intervient donc avant tout au service de l’agriculture. L’installation de jeunes agriculteurs, le renouvellement des générations et la consolidation des petites exploitations agricoles occupent une place importante dans son action.
Elle peut acquérir des biens à l’amiable lorsque le propriétaire décide volontairement de vendre par son intermédiaire. Elle dispose également, dans certaines situations précisément définies par la loi, d’un droit de préemption.
Confier la vente à la SAFER reste un choix
Un propriétaire peut choisir de confier volontairement son bien à la SAFER. Dans ce cas, celle-ci accompagne la vente, recherche des candidats et examine les différents projets présentés.
Mais il ne s’agit que d’une possibilité.
Le vendeur peut également confier la commercialisation de ses terres, de son exploitation ou de sa propriété rurale à une agence immobilière spécialisée. Il conserve ainsi un interlocuteur chargé de valoriser son bien, d’en assurer la commercialisation, de rechercher des acquéreurs et de l’accompagner pendant les différentes étapes de la transaction.
L’intervention éventuelle de la SAFER ne crée donc aucune obligation de lui confier la vente.
Pourquoi la SAFER est-elle informée de la transaction ?
La confusion vient souvent de l’obligation d’information applicable à de nombreuses ventes de biens ruraux ou agricoles.
Lorsqu’un projet de vente est suffisamment avancé, le notaire doit, selon la nature de l’opération, transmettre à la SAFER les informations relatives à la transaction : désignation du bien, prix, conditions de la vente et identité des parties.
Cette formalité lui permet d’examiner le projet, de déterminer si elle dispose d’un droit de préemption et de vérifier si les conditions légales de son exercice sont réunies.
Il faut donc bien distinguer deux situations :
- informer la SAFER de la vente peut être obligatoire ;
- confier la commercialisation du bien à la SAFER ne l’est pas.
La notification adressée par le notaire constitue donc une étape juridique de la transaction. Elle ne signifie pas que le vendeur a choisi de passer par l’intermédiaire de la SAFER.
Un droit de préemption strictement encadré par la loi
Le droit de préemption permet à la SAFER, dans certaines circonstances, de se substituer à l’acquéreur initial.
Toutefois, ce droit n’est ni général ni automatique. La SAFER ne peut pas décider librement de préempter un bien simplement parce qu’un autre candidat souhaiterait l’acquérir.
Son intervention doit entrer dans son champ légal de compétence et répondre à l’un des objectifs précisément énumérés par l’article L. 143-2 du Code rural et de la pêche maritime.
La loi prévoit actuellement neuf objectifs. Pour en faciliter la compréhension, ils peuvent être regroupés en cinq grandes catégories.
1. Favoriser l’installation et consolider les exploitations agricoles
La SAFER peut intervenir pour favoriser l’installation, la réinstallation ou le maintien d’agriculteurs.
Elle peut également agir afin de consolider des exploitations pour leur permettre d’atteindre une dimension économique viable ou d’améliorer leur organisation parcellaire.
Cette mission concerne notamment l’installation de jeunes agriculteurs, le renouvellement des générations et la consolidation des exploitations dont la superficie ou la structure foncière demeure insuffisante.
2. Préserver les exploitations agricoles existantes
Le droit de préemption peut être exercé pour préserver l’équilibre d’une exploitation lorsque celui-ci est menacé par des travaux d’intérêt public.
Il peut également permettre de sauvegarder le caractère familial d’une exploitation ou de conserver une exploitation viable lorsqu’elle risque d’être compromise par la vente séparée des terres et des bâtiments d’habitation ou d’exploitation.
3. Lutter contre la spéculation foncière
La SAFER peut intervenir lorsqu’une opération révèle un risque de spéculation foncière.
Cette mission vise à préserver une certaine cohérence des prix sur le marché rural et à limiter les opérations susceptibles de détourner les terres de leur vocation ou de rendre leur acquisition plus difficile pour les agriculteurs.
4. Protéger et améliorer les espaces forestiers
La préemption peut également avoir pour objectif la mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l’amélioration des structures sylvicoles, dans le cadre des conventions conclues avec l’État.
La SAFER n’intervient donc pas uniquement sur les terres agricoles : son champ d’action peut également concerner certains biens forestiers.
5. Protéger l’environnement et les espaces agricoles ou naturels
Enfin, la SAFER peut exercer son droit de préemption pour protéger l’environnement, notamment lorsque le projet permet la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées.
Elle peut également intervenir pour protéger et mettre en valeur les espaces agricoles et naturels périurbains, dans les conditions prévues par la réglementation.
Une décision qui doit être précisément motivée
Toute décision de préemption doit correspondre à l’un des objectifs prévus par la loi et faire l’objet d’une motivation précise.
La SAFER doit expliquer les raisons concrètes de son intervention et indiquer clairement l’objectif légal poursuivi. Sa décision est également soumise au contrôle des commissaires du Gouvernement représentant les ministères chargés de l’Agriculture et des Finances.
La jurisprudence est constante sur ce point : la SAFER ne peut pas se contenter d’invoquer de manière générale l’un des objectifs prévus par la loi.
Sa décision doit comporter des éléments concrets permettant de comprendre en quoi la préemption du bien concerné répond effectivement à l’objectif légal invoqué et d’en vérifier la réalité.
À défaut d’une référence explicite et suffisamment motivée à l’un ou plusieurs des objectifs définis par l’article L. 143-2 du Code rural et de la pêche maritime, la décision de préemption peut être déclarée nulle sur le fondement de l’article L. 143-3.
Autrement dit, la SAFER ne peut pas préempter un bien pour n’importe quelle raison. Elle doit démontrer, au regard des caractéristiques propres du bien et de son environnement agricole, que son intervention poursuit réellement l’un des objectifs fixés par la loi.
Par ailleurs, certaines opérations sont exclues du droit de préemption ou bénéficient de règles particulières. Cela peut notamment concerner, sous certaines conditions, l’acquisition réalisée par le fermier en place ou par certains membres de la famille du vendeur.
Chaque situation doit donc être examinée individuellement en fonction de la nature du bien, de son occupation, de sa localisation et des caractéristiques de la vente.
La SAFER peut-elle demander une révision du prix ?
Dans certaines situations, la SAFER peut considérer que le prix prévu dans la vente est excessif par rapport à la valeur du bien.
Elle peut alors proposer une acquisition à un prix différent, selon une procédure elle aussi strictement encadrée.
Le vendeur n’est toutefois pas automatiquement obligé d’accepter cette proposition. Selon les circonstances et les délais applicables, il peut notamment retirer son bien de la vente ou demander au tribunal judiciaire de fixer le prix.
Cette procédure nécessite une analyse précise du dossier avec le notaire et, si nécessaire, avec un professionnel du droit.
Pourquoi être accompagné par un professionnel spécialisé ?
La vente d’un bien rural ou agricole ne se résume pas à la recherche d’un acquéreur. Elle nécessite une bonne connaissance du foncier, du marché et des particularités juridiques de l’exploitation.
Avant la mise en vente, de nombreux éléments doivent être examinés :
- la situation locative des parcelles ;
- les baux ruraux éventuellement en cours ;
- la présence d’un fermier bénéficiant d’un droit de préemption ;
- les bâtiments d’habitation et d’exploitation ;
- les équipements d’irrigation ;
- les servitudes et les accès ;
- les droits à paiement de base et les autres éléments liés à l’activité agricole ;
- les autorisations administratives éventuellement nécessaires ;
- la fiscalité de la cession ;
- les différents droits de priorité ou de préemption ;
- la cohérence du prix avec le marché local.
Un professionnel spécialisé peut également présenter le bien dans sa globalité, identifier des acquéreurs disposant d’un projet sérieux et d’une capacité financière suffisante, puis anticiper les éventuelles difficultés avant la signature du compromis.
Cet accompagnement doit naturellement être complété par l’intervention du notaire et, lorsque la situation l’exige, par les conseils d’un expert-comptable, d’un avocat ou d’un conseiller fiscal.
Vendre librement, mais préparer soigneusement la transaction
Le propriétaire reste libre de choisir la manière dont il souhaite commercialiser son bien et le professionnel auquel il entend confier son projet.
La SAFER joue un rôle important dans l’organisation et la régulation du marché foncier rural. Elle doit être informée de nombreuses transactions et peut exercer son droit de préemption lorsque les conditions légales sont réunies.
Pour autant, elle ne dispose d’aucun monopole sur la vente des terres, des exploitations agricoles, des forêts et des propriétés rurales.
La véritable question n’est donc pas de savoir s’il est obligatoire de vendre par l’intermédiaire de la SAFER, mais de déterminer comment préparer et organiser la transaction afin de sécuriser les intérêts du vendeur et de favoriser sa réalisation dans les meilleures conditions.
Vous envisagez de vendre des terres, une exploitation agricole, une forêt ou une propriété rurale ? Terres & Domaines vous accompagne dans l’analyse, la préparation et la commercialisation de votre bien, en coordination avec votre notaire et les différents intervenants du dossier.
Sources & références
- Code rural et de la pêche maritime – Article L. 141-1 : missions générales des SAFER, notamment en matière d’installation, de maintien et de consolidation des exploitations agricoles et de protection des espaces agricoles, naturels et forestiers.
- Code rural et de la pêche maritime – Article L. 141-1-1 : obligation d’information de la SAFER concernant les opérations foncières et sociétaires entrant dans son champ d’intervention.
- Code rural et de la pêche maritime – Article L. 143-2 : objectifs légaux permettant à la SAFER d’exercer son droit de préemption. Les neuf objectifs prévus par cet article sont regroupés ici en cinq grandes catégories afin d’en faciliter la lecture.
- Code rural et de la pêche maritime – Article L. 143-3 : obligation de justifier toute décision de préemption par une référence explicite et motivée à un ou plusieurs objectifs légaux, à peine de nullité.
- Code rural et de la pêche maritime – Articles L. 143-1 à L. 143-16 : champ d’application et conditions d’exercice du droit de préemption des SAFER.
- Code rural et de la pêche maritime – Article L. 143-4 : opérations exclues du droit de préemption ou soumises à des règles particulières.
- Code rural et de la pêche maritime – Article L. 143-10 : procédure applicable lorsque la SAFER propose une acquisition à un prix différent de celui prévu dans la vente.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 septembre 2011, pourvoi n° 10-14.589 : illustration du contrôle exercé par les tribunaux sur les éléments concrets invoqués pour justifier une préemption.
- Fédération nationale des SAFER – Le droit de préemption : présentation institutionnelle du fonctionnement et des finalités du droit de préemption.
- Fédération nationale des SAFER – Informations destinées aux notaires : présentation des informations transmises à la SAFER dans le cadre des transactions.
Les informations présentées dans cet article sont générales et ne constituent pas un conseil juridique. Les règles applicables peuvent varier selon la nature du bien, sa situation, son occupation et les caractéristiques de la transaction. Une étude personnalisée avec le notaire chargé du dossier reste indispensable.